揭開共享度假房的神秘面紗 旅游地產(chǎn)也能共有產(chǎn)權(quán)？

　　9月底，隨著北京首個共有產(chǎn)權(quán)房項目迎來公開搖號，有關(guān)“共享”的住房想象再次泛起漣漪。

　　事實上，在旅游地產(chǎn)領(lǐng)域，早有不少嘗鮮者爭先試水。

　　莊海就是其中的一員。今年4月，住宿分享平臺途家正式對外宣布，由途家控股機(jī)構(gòu)總裁莊海牽頭打造VaShare，致力推出用于度假住宿的共有產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品。

　　半年來，莊海馬不停蹄地確定用戶痛點、尋找解決方案、做營銷和服務(wù)上的調(diào)整。7月底，VaShare宣布獲執(zhí)一資本數(shù)百萬美元Pre-A輪融資。加上今年3月的數(shù)百萬美元天使輪融資，VaShare的融資總額已達(dá)到千萬美元。

　　讓旅游地產(chǎn)變得“有用”與“價值最大化”，是莊海選擇做VaShare的初心。為此，中國城市報記者特別專訪了VaShare CEO莊海，以揭開共享度假房的神秘面紗。

　　門檻高、難變現(xiàn)、高空置——旅游地產(chǎn)痛點頻發(fā)

　　VaShare源于“Vacation Share”的縮寫，代表公司對于共享度假的期待。

　　莊海想做的是一個交換的巨大平臺，業(yè)主購買一部分帶產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)品后，可以把使用權(quán)交換出來，和所有人共享。實現(xiàn)一處置業(yè)，全球度假。

　　莊海分析，人們目前購買旅游地產(chǎn)，無非有兩個目的——自住或投資。

　　但這背后也不乏痛點：從投資的角度來說，門檻高，至少需要幾十萬的總金額;此外流動性差，旅游地產(chǎn)很難變現(xiàn)。

　　從自住的角度來說，人們本身去旅游地居住的時間有限，且假期又少，這意味著資產(chǎn)的多數(shù)時間處于閑置狀態(tài);同時，中國人喜歡全世界去度假，每年都去相同目的地的可能性很小。

　　“也許幾年內(nèi)只住一個禮拜，甚至幾天，這時候算上房產(chǎn)每年的物業(yè)、維修費等成本，可能比住酒店還貴。”

　　按照莊海的設(shè)想，VaShare產(chǎn)品主要分類2類：有產(chǎn)權(quán)和無產(chǎn)權(quán)。

　　據(jù)他透露，目前無產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)品已在8月中旬開始落地。以1年期產(chǎn)品為例，記者登錄官方微信發(fā)現(xiàn)，其售價為2998元，合計交換分值是26，按照官方描述，購買此產(chǎn)品預(yù)定酒店，可以享受同類OTA(旅游網(wǎng)站預(yù)定)價格8-9折的優(yōu)惠，等同于Booking約3500元的消費金額。酒店的選擇范圍，則囊括50多個國家、1200余個度假點。

　　無產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品與攜程等OTA有何差別?莊海表示，第一是便宜，第二是VaShare的產(chǎn)品更精選。“比如說攜程，它面對的是各個階層的用戶，有商務(wù)辦公、快捷酒店等。而我們則主打度假需求。”

　　分權(quán)度假的“省錢經(jīng)”：入住成本減少50%

　　相比之下，帶產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)品顯然更復(fù)雜，但也更值得期待。目前市場并無可參照的成熟模型，在莊海看來，這將是在旅游地產(chǎn)領(lǐng)域，對于共享、分權(quán)的一次完全革新。

　　為何要引入分權(quán)?莊海認(rèn)為，這一方面能提高旅游地產(chǎn)的使用效率，同時能大幅度降低原本占比近50%的入住成本。

　　他給記者算了一筆賬：按照每人每年(約50個星期)度假1個星期的平均值算，全年只有2%的時間在使用旅游地產(chǎn)——這也意味著，整個旅游地產(chǎn)小區(qū)的平均入住率也只有2%。

　　這種情況下，不僅容易導(dǎo)致空城、鬼城，且商城、醫(yī)院等配套也無法支撐運營。

　　而通過分權(quán)，若將一份房屋產(chǎn)權(quán)分成10份，入住率也就提高了10倍，旅游地產(chǎn)的使用效率也就提高了10倍。“這將對配套設(shè)施的完善、旅游地的引流、避免土地資源的浪費等，都起到積極作用。”

　　另一方面，莊海分析，以前的分時度假，多數(shù)是分時為主，交換為輔。最大的缺陷是價格昂貴，預(yù)定起來很麻煩。“買了分時度假產(chǎn)品以后，你發(fā)現(xiàn)最后花的錢比直接網(wǎng)上定的還要貴。”

　　如今，他的設(shè)想是引入產(chǎn)權(quán)共享，從而最大限度地“省錢”。莊海指出，以往運營酒店的最大成本，就是物業(yè)租金，約占總成本的50%。“就是說，我住一晚400塊錢的房子，其中有200塊錢可能給了房東。”

　　其他服務(wù)如前臺接待、打掃衛(wèi)生、WIFI服務(wù)、床單等清潔客用品等，莊海表示，只占總成本的15%-30%;還有一部分的營銷成本。

　　目前VaShare共享產(chǎn)權(quán)度假產(chǎn)品的設(shè)計是至少5年起售。5年后房子會進(jìn)行清算，按照市場價格，每一份帶產(chǎn)權(quán)的業(yè)主按比例進(jìn)行分成。

　　“售價100萬的房子，假設(shè)5年后漲到150萬，原來買的是10萬塊錢一份(以原產(chǎn)權(quán)均分10份為例)，屆時扣掉稅費每人可能拿到14萬。”莊海解釋。

　　“交給信托去實現(xiàn)” 旅游地產(chǎn)回歸居住屬性

　　不過，莊海也多次對記者強(qiáng)調(diào)收益是“小額”。他認(rèn)為，旅游地產(chǎn)的本質(zhì)應(yīng)該是回歸它的使用屬性，提高入住率和降低業(yè)主成本。相比之下，投資屬性要弱化一些。

　　“不想作為一個金融產(chǎn)品去炒作，不創(chuàng)造新的杠桿，只做一個簡單的產(chǎn)權(quán)拆分，降低風(fēng)險。”莊海說，在具體產(chǎn)品設(shè)計上，將更多交給信托機(jī)構(gòu)去實現(xiàn)，是房產(chǎn)證券化的一種。

　　“按照物權(quán)法的規(guī)定，是允許共享房屋所有權(quán)的，即一個房產(chǎn)證可以寫多個人的名字。但這在實際操作上會有很大問題，因為賣房子時，需要房產(chǎn)證上的所有人都出現(xiàn)。”

　　于是，莊海設(shè)想讓信托來持有房產(chǎn)——實際上大家購買的是信托產(chǎn)品，VaShare只提供交換平臺和服務(wù)。而信托具有權(quán)威性，能更大程度上保證資產(chǎn)安全。

　　同時，VaShare預(yù)付款會員費回籠的資金，可以交給信托機(jī)構(gòu)，一方面幫助公司滿足部分低風(fēng)險投資的需求，比如銀行存款、購買國債等;另一方面，信托機(jī)構(gòu)會按年撥給公司會員款，以保證客戶資金專款專用。

　　定位都市白領(lǐng) 年底覆蓋國內(nèi)酒店6000家

　　在此之前，記者注意到，已有部分開發(fā)商試水分權(quán)度假，如今典集團(tuán)旗下的紅樹林酒店等，也是通過分散購買產(chǎn)權(quán)，實現(xiàn)體系內(nèi)300多家酒店的交換。

　　對于二者的不同，莊海認(rèn)為，賣房子仍然是開發(fā)商的主要盈利驅(qū)動——從賣房的利潤中，再抽出錢來做交換服務(wù)。此外，其可用于交換的點非常少。“如果全國有30個樓盤，就只能從這30個項目里共享度假。”

　　莊海把自己的產(chǎn)品和開發(fā)商分時度假產(chǎn)品的關(guān)系，比作廣域網(wǎng)和局域網(wǎng)的關(guān)系，VaShare想做一個更大的平臺，把所有的房源都打通。以服務(wù)增值作為盈利模式，不僅依靠滾動銷售。

　　另一方面，記者了解到，VaShare的客戶群是以城市白領(lǐng)為主的中產(chǎn)階級。首先，他們有一定的旅游度假需求。其次，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。最后，生活的穩(wěn)定程度和可預(yù)期性高。

　　而在房源獲取上，和開發(fā)商合作是主要形式。主要針對新房，因為品質(zhì)相對“靠譜”。

　　對此莊海解釋，存量房屋的流轉(zhuǎn)會更“復(fù)雜”。這首先體現(xiàn)在房源的獲取上。“業(yè)主都不在，怎么去找到他們?進(jìn)而怎么說服他們把房屋交易?”

　　另外莊海認(rèn)為，國內(nèi)雖有不少旅游地產(chǎn)在布局，但實際每年的新增項目仍然非常多，能達(dá)到幾千個。

　　按照設(shè)想，無論產(chǎn)品是否帶有產(chǎn)權(quán)，用戶都可以使用VaShare交換到全球多處酒店——這意味著，其覆蓋范圍將不僅限于自有物業(yè)。

　　而目前，這個范圍還在起步階段。尤其在國內(nèi)市場，以北京為例，記者發(fā)現(xiàn)一個城市僅有一處可交換的酒店項目。

　　莊海承認(rèn)，這也是接下來要拓展重點拓展的一方面。“我們正在抓緊努力。國內(nèi)合作覆蓋的酒店，至少要在今年達(dá)到6000家。”

　　對于共享度假房，莊海透露，目前已洽談的約有40個房地產(chǎn)項目。讓他欣慰的是，在前期談判階段，幾乎所有開發(fā)商都對VaShare產(chǎn)生了濃厚興趣。

　　按照節(jié)奏，有產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)品正在抓緊推出，目前合作的一個項目就在海南，大致將推出十幾套房源。預(yù)計明年第二季度，產(chǎn)品將陸續(xù)面世。