取消限價(jià)全國第一槍來了。
繼菏澤取消限售令后，湖南省衡陽市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)官方網(wǎng)站發(fā)布通知，由于本地房地產(chǎn)已回歸理性，將自2019年元旦起將暫停執(zhí)行限價(jià)令。限價(jià)主要是針對一手房價(jià)格，在本輪調(diào)控中，一手房限價(jià)成為了抑制房價(jià)上漲的重要抓手之一。衡陽由此成為目前首個(gè)明確宣布取消限價(jià)的城市。
衡陽市發(fā)改委與衡陽市住建局聯(lián)合發(fā)布的名為《關(guān)于暫停執(zhí)行<關(guān)于規(guī)范市城區(qū)新建商品房銷售價(jià)格行為的通知>的通知》（后簡稱為通知）中明確提出，由于目前衡陽市房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)理性回歸，銷售價(jià)格也較為穩(wěn)定，經(jīng)研究，決定于2019年1月1日起暫停執(zhí)行《關(guān)于規(guī)范市城區(qū)新建商品房銷售價(jià)格行為的通知》(衡發(fā)改價(jià)控[2017]6號(hào))（后簡稱為限價(jià)通知），今后將根據(jù)衡陽市房地產(chǎn)市場發(fā)展情況及上級文件精神，適時(shí)調(diào)整市城區(qū)新建商品房銷售價(jià)格行為有關(guān)規(guī)定。
發(fā)布該通知的衡陽住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)主管單位即為衡陽市住建局。截至記者發(fā)稿時(shí)，記者多次撥打衡陽市發(fā)改委和住建局電話均無人接聽。
衡陽市限價(jià)令始于2017年年底，限價(jià)通知內(nèi)容有八大點(diǎn)，其中的核心內(nèi)容有以下三點(diǎn)：
一、市城區(qū)新建商品房實(shí)時(shí)銷售價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)管理。
二、開發(fā)企業(yè)要合理制定銷售價(jià)格并申報(bào)。申報(bào)價(jià)格偏高或漲幅偏高的開發(fā)項(xiàng)目暫停辦理預(yù)售許可申請。
三、開發(fā)企業(yè)自取得商品房預(yù)售許可證后，需在衡陽房產(chǎn)交易網(wǎng)向社會(huì)公布，公布價(jià)格為樓盤最高價(jià)格，開發(fā)企業(yè)不得擅自在實(shí)際銷售價(jià)格中突破監(jiān)制價(jià)格買賣。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從各地政策內(nèi)容看，房地產(chǎn)調(diào)控2019年政策取向依然是從嚴(yán)為主，但之前過于嚴(yán)厲，部分城市樓市出現(xiàn)明顯調(diào)整，局部市場會(huì)有政策微調(diào)的可能性。衡陽是一個(gè)典型的三四線城市，市場均價(jià)只有6000多，衡陽房價(jià)從2018年9月開始有所回落，當(dāng)下市場繼續(xù)維持限價(jià)的意義的確不大。但對于其他城市來說，購房者的預(yù)期可能出現(xiàn)微調(diào)，對房地產(chǎn)政策寬松抱有期待。
三四線城市面臨壓力
自從菏澤打響調(diào)控松綁第一槍以來，目前已經(jīng)有廣州、珠海、杭州、衡陽等四地推出了相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策，政策主要著眼于通過取消限售、限價(jià)等方式提升市場的活躍程度。
菏澤與衡陽都是三四線城市，經(jīng)濟(jì)總量和人口流入情況并不突出，為何成為率先微調(diào)的城市？
受房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)冷影響，今年三季度以來大部分城市土地出讓金增速均為負(fù)。相較于一二線城市，三四線城市財(cái)政收入相對更加依賴于土地出讓金。
恒大研究院的一份房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告預(yù)計(jì)，2019年，伴隨棚改貨幣化安置的大幅下降，去庫存紅利消退，2019年房地產(chǎn)銷售面積預(yù)計(jì)同比出現(xiàn)下滑，這是2015年以來首次負(fù)增長。
其中三四線城市銷售面積預(yù)測最為悲觀。恒大研究院研究員夏磊指出，三四線房地產(chǎn)銷售面積占全國總量之比達(dá)到64.1%，預(yù)計(jì)2019年銷售面積同比下降6.9%，增速降低8.4個(gè)百分點(diǎn)，銷售面積下滑幅度遠(yuǎn)大于一二線城市。
夏磊認(rèn)為，增速降低主要由于基數(shù)高，棚改貨幣化大幅減少和一二線市場降溫傳導(dǎo)影響。三四線走勢決定全國走勢，棚改貨幣化走勢決定三四線走勢。預(yù)計(jì)2019年三四線棚改貨幣化帶動(dòng)銷售面積增速7%，較2018年下滑6.5個(gè)百分點(diǎn)。
恒大研究院研報(bào)指出，隨著自主決策權(quán)限增加，地方政府將合理權(quán)衡保增長穩(wěn)財(cái)政和穩(wěn)房價(jià)，適度修正前期調(diào)控措施。三四線城市地方政府將集中清理不合時(shí)宜的調(diào)控政策，如限售、限價(jià)、限簽。這些政策是在炒房活躍、房價(jià)非理性上漲時(shí)期的應(yīng)急措施，當(dāng)前市場降溫，政策退出時(shí)機(jī)逐步成熟。限售限制產(chǎn)權(quán)自主交易，影響業(yè)主資金周轉(zhuǎn)和自住性購房；限價(jià)人為扭曲價(jià)格，導(dǎo)致新房二手房價(jià)格倒掛；限簽造成網(wǎng)簽堰塞湖，房價(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)失真。
嚴(yán)控基調(diào)未放松
多地陸續(xù)釋放微調(diào)信號(hào)，是否意味著房價(jià)大漲還會(huì)卷土重來？
記者采訪多位相關(guān)地市人士了解到，多地近期頒布的微調(diào)政策大多是根據(jù)本地實(shí)際情況出發(fā)，對市場直接影響有限，更多是心理預(yù)期層面的支持。
例如菏澤目前“人等房”情況突出，很多二手房也是期房，加之本地是熟人社會(huì)，購房后何時(shí)過戶均可商量，因此取消限售對市場的影響并不大。
而近期放松限購資格的珠海市金灣區(qū)和斗門區(qū)位于郊區(qū)，目前周邊配套還不完善，是珠海市的房價(jià)洼地，交易也比較冷清。在目前整體房地產(chǎn)市場降溫的背景下，即使放松限購政策也難以對當(dāng)?shù)氐氖袌霎a(chǎn)生立竿見影的效果。
張大偉認(rèn)為，從目前已經(jīng)出現(xiàn)松綁政策的菏澤、衡陽等城市看，因?yàn)檫@些政策都不是最影響市場的關(guān)鍵性政策，信貸政策不寬松，樓市很難有太明顯的方向性變化。從各地政策內(nèi)容看，房地產(chǎn)調(diào)控2019年政策取向依然是從嚴(yán)為主。
不過張大偉同時(shí)強(qiáng)調(diào)，未來住建部的約談、預(yù)警將依然影響地方房地產(chǎn)調(diào)控，因此穩(wěn)房價(jià)仍是地方政府房地產(chǎn)調(diào)控的出發(fā)點(diǎn)。
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